경록 대한민국 부동산전문교육
효시로서의 가치를 말하다


부동산전문교육기관 경록 이성태 대표

경록(景鹿)을 말하지 않고 대한민국 부동산전문교육의 역사와 오늘을 말하기는 어렵다. 경록의 근간인 신한부동산연구소를 창립한 김영진 박사(1929~1980)는 1957년 부동산학을 최초로 연구하고 전문교육화한 사람이다. 그는 1967년 부동산학의 발표와 대학교육 시작, 1970년 한국부동산학회를 설립했으며 부동산학의 연구와 보급 및 교육, 부동산학 총서집필과 발간했고 1970년대 초부터 지가공시제도 도입과 조세 등을 비롯한 부동산정책지원활동, 감정평가사(토지평가사), 공인중개사, 주택관리사 등의 전문가 자격제도를 도입한 바 있다. 부동산정책에 있어 지가정책을 마련한 종합식 부동산 정책의 방향 제시했던 입지전적 인물이 김영진 박사다. 당시 김영진 박사의 초대 조수였던 이성태 대표는 전문가양성의 부동산전문교육과 출판영역을 대를 이어 사업화하고 이를 오늘의 경록으로 계승·발전시킨 부동산전문교육사업활동, 한국부동산학회의 학술지원활동, 직·간접의 부동산정책지원활동 등을 하고 있다. 이성태 대표로부터 이 시대가 필요로 하는 부동산전문교육 등의 비전을 들었다.

Q1 집값 폭락과 임대료 급상승으로 이른바 하우스푸어와 랜트푸어가 난제로 떠오르고 있다. 경영학 박사이신 이성태 대표께서 바라보는 부동산에 대한 견해가 궁금하다

“한국 중산층 개인 재산의 약 85%가 집 한 채입니다. 이 집값이 폭락하는 것은 중산층의 붕괴를 뜻합니다. 집값이 떨어진 것만큼 중산층의 가계부채비율이 높아지고 있지요. 집값이 상승할 희망이 없자 집을 살 수 있는 경제력이 되는 사람들(유효수요자)은 집을 사지 않고 세를 얻어 삽니다. 꼭 세를 얻어 살아야 할 사람들(임대수요자)들과 임대경쟁을 하니까 임대료가 수직상승할 수밖에 없습니다. 또 집이 팔리지 않으므로 주택사업자들은 공급을 줄이고, 지역수요 예측 없이 집을 지어 한편에서는 남아돌지만 꼭 필요한 곳에서는 집이 부족해 임대료가 더욱 올라갑니다. 지금처럼 비정상적인 부동산시장을 정상화 해주고, 불필요한 지역의 공급을 피하게 하면 이런 문제는 해소될 것입니다.“

그렇다면 내 집 마련도 어렵고 임대할 힘도 없는 서민은 어떻게 해야 할까? 이성태 대표는 즉시 집이 필요하지만 구매능력이 없는 사람들(잠재수요자)을 유효수요자가 되도록 금융으로 지원해줘야 한다는 의견을 말했다. 금융규제를 은행 재량에 맡겨 완화시키고 정부와 지자체는 개인의 임대사업을 적극 육성하는 한편, 스스로 해결할 수 없는 어려운 계층에게는 무상임대, 임대료지원, 금융지원 등의 단계로 돕는 등 정부와 지자체의 역할이 크다는 것이다. 또한, 이성태 대표는 중장기적으로는 공공임대주택을 시장에 피해가 되지 않을 때까지 꾸준히 공급해야 한다는 견해를 덧붙였다.

Q2. 일부 주택수요자들은 ‘현재 총주택보급율이 100%를 상회했고, 2030년부터 인구가 줄어들면 집이 남아돌 것이다.’ 라는 믿음이 있어 집 사기를 주저하는데?

“참 좋은 질문입니다. 정부와 시장이 문제인식을 올바로 하면 문제가 해결될 것입니다. 주택은 양적인 문제와 함께 질적인 문제가 존재합니다. 주택보급률이 100%이라는 수치 속에는 화장실 등 위생, 난방, 안전, 보안 등이 거의 기대하기 어려운 한 칸의 집도 등기가 되어 있으면 1주택으로 취급되어 있고, 재고주택도 포함되어 있고, 꼭 필요한 곳이 아닌 곳의 집들도 포함되어 있지요. 아직 주택의 질적인 공급은 먼 길입니다. 약 20년 후면 한국인구의 출생감소(자연감소)가 다소 있겠지만 나라와 지역인구의 사회적 증가(유입)가 계속될 것입니다. 세대가족의 직장이 타 지역으로 나뉘는 경우가 증가해 1가구 다주택을 필요로 하게 합니다. 또 1인가구도 늘어납니다. 예를 들어 세종시 공무원들처럼 가족의 일부가 지방에 근무하거나 해외에 근무하는 하는 경우, 2가구 주택이 되면 불이익이 있어 집 한 칸을 더 마련하지 못해 타지에서 불안정한 생활을 해야 하는데 될 일입니까. 더욱이 다주택으로 임대하는 개인들은 정부가 해야 할 임대공급역할을 충실히 대신하고 있습니다. 한국의 전통적인 전월세제도는 세계에서 유래가 없는 매우 좋은 제도입니다. 다주택자들을 죄인시하는 법은 안 됩니다. 1가구 다주택을 보유하려는 이들에게 인센티브를 줘야 합니다. 그래야 원거리에 헤어져 근무하는 가족들의 주거 안정이 가능하고, 임대주택 재고도 늘어날 것입니다. 물론 여가주택도 허락해야 합니다.

이성태 대표는 현재 주택보급률 100%와 출산감소, 고령화가 미래의 주택의 가치 하락을 주도할 수 없다는 시그널을 시장에 줘야 한다고 강조했다. 지금까지는 여과 없이 잘못된 시그널이 주택시장을 어지럽혔다는 것이다. 이 대표는 특히 부동산(주택)의 자본이득을 허락해야만 주거의 질도 개선되고, 집에 페인트칠도 잘해 도시도 밝아지고, 임대인이 임대료에서 모든 수익을 얻으려는 집념도 버리게 되는 동시에, 질 좋은 임대가용주택도 늘어나고 임대시장도 안정될 것이라는 새로운 대안을 제시했다. 부동산증세는 임대료나 매매가에 전가된다는 사실, 앞으로 누구나 알게 될 미래다.

Q3. 부동산의 근본적인 정책적 신뢰를 시장에 주게 되면 매매, 임대시장에는 어떤 변화가 올 것인지 궁금하다. 부동산 정책의 향배, 어떻게 보는가?

“부동산의 자본이득과 인플레 헷지(hedge)기능의 유익성을 존중하는 정책적 신뢰가 선행되어야 합니다. 그래야 시장기능이 회복되면서 중산층이 회복되고, 서민이 중산층으로 올라가는 에스컬레이터를 쉽게 타게 될 것입니다. 또 과거 부동산과세기준을 시가로 전환하면서 세율까지 동시에 올린 정책은 정상으로 환원되어야 합니다. 즉 부동산세율의 하향정상화, 징벌적인 다주택자 양도소득세, 과중한 종합부동산세 등이 폐지, 정상화되고, 분양가상한제 폐지로 주택의 질적 경쟁을 있게 해서 주거의 질적 향상과 계층별로 더 좋은 주택으로 상향해 가는 사다리가 형성된다면 주택과 주변산업이 발전하고 고용이 창출될 것입니다. 이제 값싼 주택에도 IT, BT등의 첨단기술이 접목되어야 합니다. 그리고 길게는 관광수요도 유입하고, 주택사업을 세계에 전략적으로 수출해야 합니다. 재건축의 임대주택 등과 같은 의무부담을 폐지하게 되면 사업이 활성화되어 직주분리의 베드타운이 아닌 직주근접의 효과를 얻을 것입니다, 물론 주거환경개선사업을 해야죠. 주택금융 이또한 완화해야죠. 부동산의 경기회복이 안 되면 내수경기 회복과 중산층복원도 기대할 수 없습니다. 지금 부동산과 직접 관련된 인력과 300여 업종은 말할 것도 없고, 요식업, 의류업, 교육업, 관광업, 운송업, 자동차판매업 등 많은 일자리, 창업, 조세, 지자체, 정치 모두가 잘 되기 어렵습니다.”

이성태 대표는 지금까지의 부동산정책에 관한 언급은 MB정부 출범 때 한국부동산학회의 ‘MB정부의 부동산정책진단과 평가’포럼에서 제안했고, 지난해 12월 부동산 학회를 통해 ‘차기정부에 바라는 부동산정책’ 학술대회에서도 제안한 바 있는 지론이다. 

Q4. 한국의 부동산학 교육의 시작보다 16년을 앞선 경록은 국내에서 유일하게 부동산전문교육 56년의 전통과 함께 노하우를 축적해왔다. 경록의 부동산전문교육이 엘리트 교육 뿐 아니라 주부에서부터 일반인, 특히 오피니언 리더들의 필수 교육과정으로 알려져 있는 이유는?

"부동산은 인간의 생명과 만물을 담는 그릇입니다. 그 안에서 우리는 살아갑니다. 인간의 전쟁은 땅 뺏고 지키는 전쟁이고, 개발은 부동산개발입니다. 부동산(토지)의 절대면적은 늘릴 수도 수입할 수도 없습니다. 그래서 부동산의 이용은 최유효이용(최고최선용)이어야 하고 부동산활동은 가장 안전하고 효율적이어야 합니다. 이는 개인과 사회, 국가 모두의 과제입니다. 그래서 부동산지식은 특정부류의 전유물이 될 수 없습니다. 주부가 집을 한 칸 월세 놓은 일과 세를 얻는 일부터, 기업이 도시를 만드는 일까지가 사적(私的) 부동산활동이고, 정부가 작은 민원실 하나를 짓고, 건축허가를 해주고, 도시계획을 하고 국토를 계획하고 관리하는 일 모두가 공적(公的) 부동산활동입니다. 주부가 셋집 한 칸을 얻는 일에서 아이의 교육과 장래가 결정되기도 하고, 더욱이 대대로 내려오거나, 평생 모았거나, 전 재산과 같은 집 한 채를 어떻게 사고파는가에 따라 가정경제와 가족의 운명을 달리하게 합니다. 개인이나 기업이 부동산관리를 잘 못하면 낭패를 보는 것은 말할 것도 없고, 정부나 지자체의 경우에도 국토계획이나 도시계획이나 청사 건립하나가 정치적 운명을 가르기도 하고, 부동산을 잘못 매입해 실패하는 경우도 많습니다. 그래서 경록은 대학 등 정규교육기관이 수행할 수 없는 대한민국 국민 5,000만 모두가 필요로 하는 부동산전문교육을 시행하는데서 가치를 찾습니다."

      
Q5. 경록의 부동산전문교육이 수많은 성공사례를 만들어가는 이유는 어디에 있다고 보십니까?

“경록은 부동산지식의 가장 기본이 되는 공인중개사 등의 자격취득교육을 특화해 누구나 쉽게 부동산활동에 필요한 기본지식을 운전면허증처럼 자격취득이라는 성취욕과 함께 얻게 합니다. 한마디로 경록에서의 부동산공부는 시작하는 순간부터 이익이 되고, ‘왜 좀 더 빨리 이 공부를 하지 못했을까’ 하는 생각을 갖게 됩니다. 경록 교재는 어렵고 딱딱한 부동산전문교재들과 달리 누구나 신문을 읽듯 따라 읽으면 쉽게 이해할 수 있는 이해 중심의 교재입니다. 수험서는 기본서의 1회독여부가 합격을 좌우하기 때문에 가장 쉽게 1회독을 할 수 있게 하고, 읽어가는 동안 동시에 2-3회독이 자연히 이루어져 이해가 쉽고, 기억이 사라지기 전에 반복학습이 되니까 장기기억을 가능하게 합니다. 말로 다 표현하기 어려운 것은 모두 삽화로 그려 설명하는 등 지루하고 딱딱한 전문교재 역사를 새로 썼다고 평가받고 있습니다. 경록 강의는 인터넷 기획 강의로 누구나 TV뉴스를 보듯 수강하면 됩니다. 특히 인터넷은 물론 스마트폰, PMP, MP3, 태블릿PC 등으로 무제한 반복 수강할 수 있도록 국내 최초로 최적화해, 최단기간에 마스터하고 합격하는 수많은 성공사례를 만들어가고 있습니다. 학습관리는 온라인으로 1:1 교수지도를 받습니다.”?

경록은 김영진 박사와 한국부동산학회가 1976년 내무부(행자부)에 건의해 1985년에 공인중개사제도를 생기게 한 15여년 이전부터 부동산교육활동을 해온 근간으로 한국부동산전문교육의 효시이다. 이성태 대표는 “그 때 당시 악덕 소개업자들에 의해 부동산의 이중, 삼중 매매가 횡행했지요. 가격에 대한 개념조차 없이 물건을 사고파는 일도 많았지요.”라고 회고한다. 공인중개사제도는 부동산거래의 협잡방지와 거래질서 확립을 위해 도입되었고, 지가공시제도와 평가사제도는 토목위주의 물리적 정책이었던 부동산정책을 부동산의 가격정책 등을 더한 종합부동산정책을 위해 도입된 것이라고 전한다. 특히 김영진 박사의 대를 이어 최초로 이성태 대표에 의해 주도적으로 추진되어 온 한국의 부동산전문교육은 일반고등교육과정과 대학교육이 담당할 수 없는 역할을 해왔다. 즉 최초로 시도한 감정평가사, 공인중개사, 공·경매, 재산관리 등의 부동산교육을 통해 경제활동을 하는 수많은 사람들이 부동산공부를 하게 되고, 전문가들이 되어 창업과 취업을 할 수 있었다. 경록은 주부로부터 오피니언리더에 이르기까지 자신들의 재산을 안전하게 관리하고 증식하는 지식을 얻고, 기업들도 부동산 전문부서를 두고 인재를 모으게 되는데 필요한 전문 인력을 선제적으로 양성했다.

Q6. 경록의 부동산전문교육은 법치국가의 기본소양 갖춘 시민 양산(量産)에 공헌한 바 크다고 들었다. 그간의 성과를 말씀해 주신다면?

“토지평가사, 공인중개사 등의 부동산전문교육을 최초로 시도해 오늘에 이르기까지 이루어진 교육성과에 있어, 과거의 부동산전문교육은 전무한 상태였습니다. 부동산의 경제적 측면의 지극히 일부를 경제학과에서, 법률적 측면의 극히 일부를 법학과에서, 기술적 측면의 일부를 공대에서 단편적으로 교육했지요. 그때 김영진 박사가 부동산학의 종합식 접근방법의 개발한 겁니다. 경록은 종합식 접근방법에 의한 교재발간, 교육으로 부동산의 특성에서 비롯된 부동산의 독특한 원리와 고유이론을 기반으로 한 부동산사법, 부동산공법, 등기, 지적 등의 공시법, 감정평가, 권리분석, 부동산경제·금융, 부동산개발, 부동산기술 분야 지식 등을 융합한 종합식교육을 전개했습니다. 한국의 일반고등교육이나 일반대학교육만으로는 기대할 수 없는 부동산전문교육의 질적 성과를 거둬 수많은 사람들이 부동산전문지식에 의한 재산관리와 재산증식 등의 융합지식을 자연스럽게 익혔고, 이는 곧 대학들도 이루지 못한 법치국가 실현에 꼭 필요한 지적시민을 양산해 온 큰 결과를 일궈 낸 바 있습니다. 부동산 전문가를 꿈꾸는 젊은이들은 멀리 보고 부동산 지식을 익혀 놓기 바랍니다. 그 지식을 바탕으로 체계적인 경험이 쌓이고 사회적 기반이 쌓이면 성공은 멀지 않을 것입니다”

경록에는 오랜 세월 축적된 전문성과 역사적으로 응집된 전문인적자원이 군집(群集)하고 있다. 지난 56년간 한국 사회의 변화된 부동산현상을 스크린에 담듯 고스란히 담고 있는 경록에는 부동산전문교육 분야에 있어 타의 추종을 불허하는 프로세스와 경험이 녹아들어 있다. 경록의 교육은 대한민국 국민 5,000만 누구나 꼭 필요한 부동산에 대한 지식을 가질 때까지 계속 된다는 것. 그래서 전문가가 되기도 하고, 자신의 재산을 보호하고 증식해 삶이 윤택하게 하고, 나아가 모든 기업들이 부동산을 비롯한 재산을 체계적이고 효율적으로 관리하고, 대한민국의 부동산정책이 성공하는 그런 날이 계속되도록 경록의 전진은 계속된다. □관련문의 1544-3589 www.kyungrok.com