거래상대방이 미리 정한 계약조건에 따라서 미래의 일정시점에 두 개의 서로 다른 방향의 자금수지를 교환하는 계약을 말한다. 부동산스왑은 대상부동산의 교환하는 형태가 아니라 부동산에서 발생하는 현금수지를 서로 교환하는 형태로 이루어진다. 부동산스왑은 부동산가치 변화에 대한 헷지 수단을 제공하며, 시세예측과 구입시 이용가능하다. 일반적으로 포트폴리오에 포함되어 있는 자산을 매각하여 그 자금으로 다른 자산을 구입하여 포트폴리오를 재구성하는 것을 의미한다. MBS제도에서 SWAP이란 주택저당채권을 보유한 금융기관이 신용도가 낮은 주택저당채권을 중개기관에 매각하고, 중개기관으로부터 신용도가 높은 주택저당증권(MBS)을 다시 구입함으로써, 금융기관 자체의 재정의 건실도를 높이기 위한 목적으로 시행된다. 금융기관은 SWAP 거래에 따른 비용을 지불해야 한다.
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