현대도시의 특징은 직장과 주거가 분리하여 있는 것이다. 그래서 현대도시는 자연적이거나 계획적으로 도시 내부의 기능분화가 이루어져, 일반적으로 관리적 기능과 유통기능은 도심을 향하고, 생산기능과 거주는 주변으로 분산되는 경향이 있다. 특히, 고속교통기관의 발달에 따라 지역적인 분화와 집산은 한층 더 빨리 촉진되는 경향이다. 이와 같이 직장은 다른 도시에 있고, 주거의 기능을 주로 하는 도시를 침대도시 또는 베드타운이라고 한다.
1) 일반적 및 특수적 입지인자 특수적 입지인자 : 업종의 특수성에 의하여 고려되는 인자로서, 부패성자료의 공중온도의 영향 등을 의미한다. 일반적 입지인자 : 공업일반에 인정되는 운송비·노동비·지대 등을 의미한다.
2) 국지적 입지인자 공업의 분포와 유관하며 공업을 국지적으로 분포시키고, 공업입지의 공간적 분포의 기초적인 망상체계를 형성하는 인자이다.
3) 자연적·기술적 입지인자와 사회적·문화적 입지인자 자연적·기술적 입지인자 : 공업을 어느 특정 장소로 편위(偏位)시키는 데 발생하는 이익으로서 자연적인 각 지점의 위치나 지형, 기후로부터 발생되는 비용, 즉 자연의 변동, 자연의 지배 등 토지의 자연적 특성을 극복함으로써 발생하는 이익의 관점에 입각한 입지인자이다. 사회적·문화적 입지인자 : 이자율의 지리적 상위 등은 순수한 사회적 입지인자이나, 노동비의 지역적 차는 혼합형 입지인자이다.
1) 토지는 이용하는 사람의 편의에 적합하게 합필 또는 분필을 할 수 있다. 2) 파생특성 *용도의 다양성을 지원하는 기능을 갖는다(최유효사용 간접지원). *토지의 합병분할은 증·감가를 발생케 한다. *부동산평가원칙 중 균형의 원칙, 기여의 원칙, 적합의 원칙 등의 지원을 가능케 한다. *병합·분할성은 부동성과 함께 작용하여 한정가격을 존재케 한다[규모의 경제가능, 플롯테이지(plottage)현상 발생]. → 플롯테이지 현상
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